4訂版 不動産管理会社の設立・運営・移行

構成数 : 1枚

第1章 不動産オーナーが抱える悩み
ここがポイント
1 重たい荷物を背負い次世代に引き継がないといけない
2 固定資産税・都市計画税等の負担が大変
3 借入金の返済、空室が出るたびに出るため息
4 農業の後継者がなく遊休地をどうしたらよいか悩んでいる
5 不動産の有効活用を行ったが所得税・消費税・事業税の納税額が増え、手元にお金が残らない
6 先代、先々代名義の不動産がそのまま残っている
7 不動産有効活用の提案を受けたが何を選択してよいのかわからない
8 不動産オーナーが抱える相続税に対する不安
⑴ 遺産分割が困難になっている
⑵ 突然の死、相続財産の把握が困難
⑶ 個人のお金? 家のお金?
⑷ 相続が発生し、相続税があまりにも高額であった
⑸ 相続税の税務調査で家族名義預金が相続財産と認定された
⑹ 相続対策を行っていたがその方向性が見えない
9 専門性を重視して税理士を選ぶ

第2章 不動産管理会社設立のメリット・デメリット
ここがポイント
1 不動産管理会社設立のメリット
2 なぜ節税になるのか?
⑴ 個人の税率の違い(オーナー所得税率＞相続人所得税率)
⑵ 個人と法人の税率の違い(オーナー所得税率＞管理会社法人税率)
⑶ 相続人や会社への所得分散に伴う相続税の減少と納税資金の確保
3 法人特有のメリット
4 法人特有のデメリット
5 不動産管理会社を作ったほうがよいかの判断基準
⑴ 【判断基準1】相続発生まで時間はあるか?
⑵ 【判断基準2】相続税の納税額はいくらくらいになるか?
(将来予測も含める)
⑶ 【判断基準3】法人や家族に分散できる年間の不動産所得はあるか?

第3章 法人事業運営のバリエーション
ここがポイント
1 管理委託方式
⑴ 内 容
⑵ 業務内容
⑶ 管理費の設定
2 一括賃貸方式
⑴ 内 容
⑵ アローワンス期間等の取扱い
3 不動産保有方式(建物保有方式)
⑴ 不動産保有会社の形態
⑵ 内 容
⑶ 事 例
⑷ 実行に伴う費用について
⑸ 借地権の問題
⑹ 土地建物保有法人

第4章 事業運営方式の選択と移行の留意点
ここがポイント
1 事業運営方式の選択
⑴ 節税による経済効果
⑵ 運営方式を選択・移行する場合のコストや障害
2 管理委託方式の問題
⑴ 税務調査での否認リスク
⑵ 節税効果が少ない
3 管理委託方式から一括賃貸方式への移行
⑴ 不動産オーナーと不動産管理会社の賃貸借契約
⑵ 入居者と不動産管理会社の賃貸借契約
⑶ 不動産オーナーと不動産管理会社の管理契約
4 管理委託方式から不動産保有方式への移行
⑴ 不動産オーナーから不動産管理会社へ建物を売却
⑵ オーナーと不動産管理会社の土地賃貸借契約
⑶ 入居者と不動産管理会社の賃貸借契約

第5章 会社設立の手順と運営管理の留意点
ここがポイント
1 会社設立の目的
2 目的の種類
⑴ 所得税の節税
⑵ 相続財産増加の抑制
⑶ 相続税納税資金の準備
3 設立の手順
⑴ 基本事項の検討
⑵ 事前準備
⑶ 定款等の書類作成
⑷ 資本金の入金
⑸ 定款認証・登記申請
⑹ 届出書の提出
4 法人の種類
⑴ 株式会社と合同会社の違い
⑵ 会社形態選びのポイント
5 株主と役員
⑴ 株主の選定
⑵ 役員の選定
6 管理業務の留意点
⑴ 管理業務の実態
⑵ 管理費の金額
⑶ 費用負担の判断
7 法人設立の判断基準
⑴ 所得税の節税メリット
⑵ 社会保険の活用
⑶ 生命保険等の活用

第6章 所得税・消費税の取扱いと節税効果
ここがポイント
1 所得税のしくみ
⑴ 不動産所得
⑵ 不動産所得における事業的規模の判定
⑶ 給与所得
⑷ 所得控除
2 消費税のしくみ
⑴ 消費税の納税義務
⑵ 消費税の課税の判定
⑶ 課税売上割合
⑷ 控除対象仕入税額
⑸ 簡易課税制度
⑹ インボイス制度
3 節税対策
⑴ 55万円または65万円の青色申告特別控除の適用
⑵ 青色事業専従者給与の活用
⑶ 収入の期間対応処理
⑷ 1年以内の前払費用
⑸ 減価償却の特例
⑹ 小規模企業共済等掛金控除の適用
⑺ 所有不動産の移転
⑻ 不動産管理会社の活用
⑼ 消費税等の還付
4 具体的対策例
⑴ 所得税
⑵ 消費税

第7章 相続税・固定資産税の取扱いと節税効果
ここがポイント
1 相続税の申告方法
2 土地建物の評価の仕方
⑴ 家屋・建物
⑵ 土 地
⑶ 他人に貸している土地
⑷ 貸家・アパートの場合