改訂増補 賃料 地代・家賃評価の実際

構成数 : 1

平成26年『鑑定基準』改正の重要点
(1)更地価格の求め方が変わった。
(2)地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
(3)利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
▲地下上昇が家賃に与える影響

I 新規家賃
1 賃料の種類
1賃料とは
2賃料の種類
(1)地代と家賃
(2)新規賃料と継続賃料
(3)実質賃料と支払賃料
(4)実際実質賃料と実際支払賃料
(5)正常賃料と限定賃料
(6)積算賃料、比準賃料、収益賃料
(7)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
(8)試算賃料、法定賃料
(9)定額家賃、歩合家賃
(10)純賃料
3賃料には種別、類型の区別がない
2 家賃の新規賃料
1建物の新規賃料とは
2新規賃料の実質賃料と支払賃料
3保証金
4新規賃料を求める手法
3 積算賃料
1積算賃料とは
2基礎価格
(1)基礎価格とは
(2)『鑑定基準』の文言の誤り
(3)家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
(4)基礎価格に開発法は必要か
(5)借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
(6)立体的に借家権が及ぶ範囲
(7)平面的に借家権が及ぶ範囲
(8)区分所有権マンションの基礎価格
3階層別効用
(1)階層別効用とは
(2)階層別効用の具体的な求め方
(3)一般的な階層別効用
4新宿事務所ビルの階層別効用比率
5階層別効用配分割合
(1)階層別効用配分割合とは
(2)階層別効用配分割合の求め方
6部分別効用
(1)部分別効用とは
(2)効用の例示
7期待利回り
(1)期待利回りとは
(2)期待利回りと還元利回り
8土地の期待利回り・建物の期待利回り
(1)日本の期待利回りの認識
(2)一般的割合
(3)総合期待利回り
(4)土地の期待利回り・建物の期待利回り
(5)土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
9標準粗利回り
(1)粗利回り
(2)標準粗利回り
(3)標準粗利回りの求め方の算式
(4)具体例による算式の証明
(5)粗利回りと還元利回り
(6)必要諸経費率
(7)総合期待利回り
10家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
11Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
12平成バブル時の事務所のビル利回り
13純賃料
(1)純賃料とは
(2)純賃料の求め方の公式
(3)純賃料の求め方の具体例
(4)区分所有マンションの純賃料
14必要諸経費
(1)必要諸経費とは
(2)減価償却費
(3)公租公課
(4)修繕費
(5)管理費
(6)火災保険料
(7)空室損失
(8)貸倒引当金
(9)総支出に占める必要諸経費の割合
(10)減価償却費を必要経費から外すべきでない
15積算賃料の決定
(1)建物全体の賃料(一棟建物の賃料)
(2)部分の賃料
16建物経年と期待利回り
4比準賃料
1比準賃料とは
2賃貸事例比較法
3賃貸事例の選択
4実質賃料の採用
5実際実質賃料
(1)実際実質賃料とは
(2)具体的な求め方(その1)―貸事務所で保証金の償却がない場合
(3)具体的な求め方(その2)―貸事務所で保証金の償却がある場合
(4)具体的な求め方(その3)―マンションの場合
6保証金
7事情補正
8時点修正
9個別的要因の標準化要